央行行長定調(diào)房地產(chǎn)金融，中國樓市2018到底會怎么走？

　　央行行長定調(diào)房地產(chǎn)金融，中國樓市2018到底會怎么走？中國房地產(chǎn)市場其實已經(jīng)進入一個平穩(wěn)發(fā)展的時代，房地產(chǎn)金融逐漸穩(wěn)健將會是2018年可能出現(xiàn)的大概率事件。

　　3月9日，中國人民銀行行長周小川、易綱、潘功勝就“金融改革與發(fā)展”相關(guān)問題回答記者提問，作為中國金融領(lǐng)域的掌門人，人民銀行行長們的回答對于中國金融的發(fā)展有著非常重要的趨向性意義，特別是對于房地產(chǎn)市場的判斷將會給我們理解中國2018年房地產(chǎn)的發(fā)展有著非常重要的參考作用，今天我們就來看看，央行行長們?nèi)绾味ㄕ{(diào)房地產(chǎn)，中國樓市2018年究竟又會怎么走呢？

　　一、央行行長定調(diào)房地產(chǎn)金融

　　在記者會上，澎湃新聞記提出：2017年以來，多個城市住房信貸政策明顯收緊，最近也有反映個人住房貸款額度偏緊、利率上升。請問今年住房信貸政策還會有什么新的變化嗎？目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險的狀況如何？。

　　面對著這樣的問題，人民銀行潘功勝副行長明確回復(fù)：

　　問題一：今年1月份，個人住房貸款同比增長21.4%，人民幣各項貸款整體貸款增長13.2%，個人住房貸款比整體貸款的增長差不多多了將近10個點。雖然2017年和今年的1月份個人住房貸款的增長有所減少，但是它仍然是比較快的增長，可以滿足市場的合理需要。個別的銀行在個別的時段由于資產(chǎn)負債匹配方面的問題，出現(xiàn)了放款的時間可能會有所延長的情況，我想是可能的。（解讀：這句話可以理解為，監(jiān)管層并沒有要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸縮緊，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)信貸利率上行和貸款額度收緊的情況是商業(yè)銀行自身經(jīng)營的問題，排除了市場上可能存在的監(jiān)管層要求商業(yè)銀行收緊房地產(chǎn)信貸的預(yù)期。）

　　問題二：關(guān)于住房貸款利率的問題，的確，房貸利率是略有上升。但大家從稍微長一點的周期來看，它仍然處于比較低的水平。商業(yè)銀行綜合考慮負債端利率上升和房地產(chǎn)的風(fēng)險溢價，對住房貸款利率自主進行定價，擴大利率的浮動區(qū)間，總體上符合利率市場化的要求和趨勢。在這方面，人民銀行會督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執(zhí)行差別化的定價，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。（解讀：房地產(chǎn)信貸利率上行現(xiàn)象其實監(jiān)管層已經(jīng)關(guān)注到了，但是實際情況是從長期范圍來看利率水平依然較低，所以商業(yè)銀行的自主定價策略是一種階段性的自覺行為，這一點不用過于擔(dān)心，但是面對房貸利率上漲，監(jiān)管層將會按照“房住不炒”的原則組織商業(yè)銀行對信貸進行差別定價，讓真正剛剛進入城市沒有房的居民的合理剛需不會被利率漲價所影響，從而確保房地產(chǎn)的居住屬性）

　　問題三：關(guān)于房地產(chǎn)金融的風(fēng)險問題。人民銀行長期以來一直堅持審慎的房地產(chǎn)信貸政策，我國的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體上良好，房地產(chǎn)金融風(fēng)險是可控的。我跟大家報幾個數(shù)，銀行業(yè)金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款不良率是不到1%，整體銀行業(yè)的不良貸款是1.85%，這是含政策性銀行的，除掉政策性銀行是1.74%，顯然房地產(chǎn)貸款不良率的水平好于整體貸款的不良率水平，其中個人貸款的不良率只有0.3%。（解讀：從長期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，中國的銀行業(yè)不良貸款比例依然較低，特別是房地產(chǎn)貸款比例低于整體貸款不良比例，而個人貸款的不良比例更低，這證明了在目前階段中國的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是整體可控的，中國房地產(chǎn)金融的風(fēng)險是不用過分擔(dān)心的，監(jiān)管層也會高度重視房地產(chǎn)金融的潛在風(fēng)險和杠桿水平，從而確保房地產(chǎn)金融的安全可持續(xù)發(fā)展。）

　　看完央行行長對于房地產(chǎn)金融的整體判斷，到底能夠怎么看中國樓市呢？

　　二、2018年中國樓市到底會怎么走？

　　根據(jù)潘功勝副行長的回答，我們對于房地產(chǎn)市場，尤其是房地產(chǎn)金融市場的趨勢判斷將會更加明確，2018年全年，中國房地產(chǎn)市場整體將會保持一個長期趨穩(wěn)的態(tài)勢，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大漲或者大跌的可能性都不大，但是在這個長期趨穩(wěn)的過程中國，由于各家銀行的銀根進一步收緊，商業(yè)銀行可能不會再像過去幾年一樣幾乎無限制的給予房地產(chǎn)信貸，哪個地區(qū)的信貸額度更少，其收緊房地產(chǎn)信貸的可能性也就越大，這種銀行的自身經(jīng)營行為，需要我們買房的時候進一步關(guān)注。

　　那么，房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的一些問題就可以回答了？

　　一是已經(jīng)買房的人會不會2018年的房貸負擔(dān)更重？我們能夠看到從官方定調(diào)的角度來看，官方并沒有給出基準(zhǔn)利率上調(diào)的明確答復(fù)，所以已經(jīng)貸款的人，今年的房地產(chǎn)還款負擔(dān)應(yīng)該不會進一步增加，但是美聯(lián)儲的加息預(yù)期依然存在，這就導(dǎo)致了中國未來加息依然是大概率事件，雖然2018年的房貸負擔(dān)不會增加，但是不能保證2019乃至以后的房貸負擔(dān)會不會增加，一旦上調(diào)基準(zhǔn)利率，那么房地產(chǎn)市場的房貸利率水平也有可能受到影響。

　　二是剛需要買房的人現(xiàn)在該不該買房？我們一直有一個觀點，這就是對于剛需來說什么時候買房其實都是一個比較合適的，因為“房子是用來住的，不是用來炒的”，買房自住這個需求是國家一定會下大力保障的，但是從目前的情況來看，建議準(zhǔn)備買房的剛需朋友可以稍微等等，因為各家銀行都已經(jīng)上調(diào)了房貸利率，而央行有準(zhǔn)備進行差異化利率調(diào)整，那么不如等到央行明確調(diào)整了利率水平之后我們再出手買房，那個時候房貸的利率負擔(dān)將有可能減輕。

　　三是房地產(chǎn)價格到底會何去何從?從官方的整體判斷來看，今年的全國房地產(chǎn)價格大幅度波動的可能性較低，一方面，由于“房子是用來住的，不是用來炒的”這個主基調(diào)在工作報告中被再次強調(diào)，房地產(chǎn)回歸居住屬性已經(jīng)成為非常明確的趨勢，在這個大趨勢下，房地產(chǎn)的價格想要出現(xiàn)大規(guī)模上漲幾乎是不可能事件。另一方面，從各家商業(yè)銀行都不同程度上調(diào)房貸利率水平我們可以看到，房地產(chǎn)市場的需求依然非常旺盛，所以房地產(chǎn)市場的支撐力依然較強，這樣房地產(chǎn)市場的價格也將會有比較大的基礎(chǔ)。

　　中國房地產(chǎn)市場其實已經(jīng)進入一個平穩(wěn)發(fā)展的時代，房地產(chǎn)金融逐漸穩(wěn)健將會是2018年可能出現(xiàn)的大概率事件。

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