工行將個(gè)人住房貸款年齡提到70歲，房?jī)r(jià)是會(huì)上漲還是下跌？

　　工行將個(gè)人住房貸款年齡提到70歲，房?jī)r(jià)是會(huì)上漲還是下跌？最近關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息可謂是層出不窮，而一條關(guān)于工商銀行的新聞可謂是占據(jù)了最近房地產(chǎn)新聞的頭版頭條，那么這條新聞是什么呢？

　　4月19日，從中國(guó)工商銀行總行處獲得證實(shí)，工行已經(jīng)將個(gè)人住房貸款借款人最高年齡從65周歲延長(zhǎng)到70周歲，借款人年齡與貸款期限之和不超過(guò)75年。這個(gè)消息一出可謂是所有人嘩然，這是工商銀行要放松房貸限制了嗎？中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)怎么走了？

　　一、房貸長(zhǎng)期以來(lái)的困境

　　房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)特別是個(gè)人住房貸款市場(chǎng)一直都是中國(guó)房貸的主流，通過(guò)貸款買(mǎi)房也是大多數(shù)中國(guó)人最主要的購(gòu)房方式，眾所周知，貸款的最高年限是30年，但是這個(gè)有一個(gè)大問(wèn)題這就是商業(yè)銀行有一個(gè)除了三十年之外的政策，目前絕大多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的要求是，借款人年齡+貸款期限不得超過(guò)70年，如果一個(gè)人的年齡超過(guò)了40歲，那么他就沒(méi)辦法再申請(qǐng)30年的貸款了。

　　這在某種程度上導(dǎo)致了很多想買(mǎi)房的人要承受更高的房貸壓力。隨著中國(guó)人口老齡化的加劇，一方面中國(guó)人的平均壽命不斷增加，另一方面中國(guó)人的工作年限也在后移，雖然國(guó)家規(guī)定的法定退休年齡是男性60歲，女性干部55歲，女性非干部50歲的退休年齡，但是，這個(gè)退休年齡很多只是一個(gè)參考價(jià)值，在城市中退而不休的現(xiàn)象是非常明顯的，所以買(mǎi)房好的實(shí)際貸款需求和目前的退休現(xiàn)狀之間出現(xiàn)了一定的矛盾，面對(duì)著這樣的矛盾，工商銀行終于成為了第一個(gè)吃螃蟹的人。

　　工商銀行表示：為適應(yīng)我國(guó)人口發(fā)展趨勢(shì)，滿足不同年齡階段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，減輕他們的經(jīng)濟(jì)壓力，工行近日將個(gè)人住房貸款借款人最高年齡從65周歲延長(zhǎng)到70周歲，借款人年齡與貸款期限之和不超過(guò)75年；個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)期限仍然是30年。該新規(guī)的消息于18日晚5時(shí)左右曝出，廣州市多家按揭公司都表示收到了工商銀行的口頭或微信通知。據(jù)介紹，工行總行已經(jīng)發(fā)文，還需要等待房貸系統(tǒng)調(diào)整才可以正式審批出同貸書(shū)，但工行的網(wǎng)站上仍未發(fā)布新規(guī)。

　　舉例來(lái)說(shuō)，如果有一個(gè)50歲的購(gòu)房人需要購(gòu)買(mǎi)住房，那么按照貸款年齡與貸款年限之和不超過(guò)75年計(jì)算，這個(gè)要買(mǎi)房的人就可以申請(qǐng)最長(zhǎng)25年的貸款，比起之前只有20年的貸款來(lái)看，每個(gè)月的還款壓力會(huì)小很多。假設(shè)他需要貸款200萬(wàn)元，按照最新的房貸基準(zhǔn)利率6.49%計(jì)算，以等額本息法來(lái)算，其如果是貸款20年的話，需要每個(gè)月還貸14899.69元，如果是貸款25年的話，需要每個(gè)月還貸13491.65元，每個(gè)月可以少還1408.04元，對(duì)于家庭的生活壓力可以減輕不少。

　　二、房貸政策放寬房?jī)r(jià)到底怎么走？

　　房貸政策出現(xiàn)了變化，相信所有人最關(guān)心的一定是房?jī)r(jià)到底會(huì)怎么走？

　　首先，我們從政策的基礎(chǔ)出發(fā)，如果是銀行放貸政策放松的話，在某種程度上會(huì)刺激房地產(chǎn)的購(gòu)房需求，比如說(shuō)一個(gè)家庭本身由于購(gòu)房年限限制，覺(jué)得自己可能支付不起那么高的月供可能就會(huì)壓縮自己的需求，不去買(mǎi)房，如今購(gòu)房年限有所放寬，那么一部分家庭就能夠承擔(dān)起購(gòu)房的負(fù)擔(dān)，從而在一定程度上會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)適合自己的住房。所以，如果在其他可控條件不變的情況下，購(gòu)房需求的增加，有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

　　其次，我們雖然從理論上分析有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，但是我們要實(shí)際分析一下需求層級(jí)，在中國(guó)如今大部分的需求，特別是住房需求其實(shí)有著非常明顯的年齡層級(jí)特征，大部分剛需需求多集中在30歲以下的青年人群，改善性需求也多集中在30-50歲之間的中年人群，所以仔細(xì)分析我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，真正能夠受益于工行政策的人群在真正的購(gòu)房需求者中并不太多，所以不太可能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大規(guī)模需求波動(dòng)，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也就較為有限。

　　第三，這僅僅是工商銀行一家銀行的政策調(diào)整，所以對(duì)于市場(chǎng)的影響較為有限，但是我們需要認(rèn)識(shí)到的是，工商銀行是中國(guó)第一大商業(yè)銀行，工商銀行每次的政策出臺(tái)都會(huì)帶動(dòng)其他商業(yè)銀行跟進(jìn)，所以未來(lái)有可能各家商業(yè)銀行都會(huì)調(diào)整個(gè)人貸款年齡，所以對(duì)整個(gè)市場(chǎng)有可能帶來(lái)放大效應(yīng)，從而帶來(lái)整個(gè)市場(chǎng)供需的波動(dòng)。

　　綜上所述，房地產(chǎn)政策的放寬其實(shí)對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的影響較為有限，并不會(huì)帶來(lái)過(guò)大的市場(chǎng)沖擊，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的主基調(diào)依然沒(méi)變，這一點(diǎn)需要我們認(rèn)清。但是，我們要關(guān)注的是，隨著人民銀行的置換降準(zhǔn)的實(shí)施，原先我們預(yù)計(jì)的貨幣政策加息周期的判斷可能會(huì)發(fā)生改變，未來(lái)貨幣政策是加息還是降息的靈活度會(huì)更大，來(lái)自貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的影響將會(huì)增加，這一點(diǎn)需要我們關(guān)注。

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