房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)七把刀 創(chuàng)業(yè)不能承受的重

　　
　　普通創(chuàng)業(yè)者害怕騰訊，房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)者害怕鏈家。

　　市面上流傳這樣一個段子，很多創(chuàng)業(yè)者面對這個問題時，不知如何回答：“如果騰訊抄你，你準備怎么辦？”

　　而在房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域，也面臨同樣的問題：“如果鏈家也開展這個業(yè)務(wù)，你打算怎么辦？”

　　在加入品途商業(yè)評論之前，筆者曾是一名商業(yè)地產(chǎn)線上交易平臺的創(chuàng)業(yè)者，在面對這個問題時，簡直無解。除了拼技術(shù)、拼服務(wù)，還有什么能拼過現(xiàn)在如日中天的鏈家？

　　創(chuàng)業(yè)失敗數(shù)月之久，這幾日聽鏈家董事長左暉，萬達董事長王健林的年終總結(jié)，一直壓在心底的好些話終于能夠總結(jié)出個所以然來。

　　左暉在中城聯(lián)盟論壇上做了“這個社會需要鏈家嗎？”的主題演講，筆者get到最感同身受的點，是“做重”。

　　1.房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)第一重：承受不起的“真房源”

　　“這些年由于互聯(lián)網(wǎng)的影響，我也一直在想一個問題，我們到底是做的更輕一點還是做的更重一點。這個行業(yè)的輕和重，就是你和經(jīng)紀人之間的關(guān)系，到底離的有多遠，到底要不要擔(dān)不擔(dān)那么多的事兒。我們今天的結(jié)論是要做重?！?br/>
　　鏈家“做重”，做了這幾方面的事：

　　1、收集房源數(shù)據(jù)，靠人去一個個跑，很重；

　　2、招聘本科學(xué)歷的中介人員，市面上沒有，就自己辦學(xué)校培訓(xùn)，也重；

　　3、為消費者構(gòu)建交易風(fēng)險控制平臺，首付之后業(yè)主上吊的例子不少，非常重。

　　如果不是意識到在中國做房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)不得不“重”，我可能還會繼續(xù)堅持走下去。

　　有幾個無解的難題和與初衷不符的問題，在花光自己并不太多的積蓄之前遺憾的停掉了手頭的項目。

　　市面上目前我們曾經(jīng)的對手，或曾經(jīng)比肩的對手有很多還活著，拿到B輪的不少。這些能為創(chuàng)業(yè)者提供辦公室在線選址的項目有深圳的點點租，從趕集網(wǎng)分拆出來的好租，最近風(fēng)聲水起的優(yōu)辦，上海戴德梁行高管出來創(chuàng)業(yè)做的馬上辦公，以及后入的場地匯，搜狐內(nèi)部創(chuàng)業(yè)的創(chuàng)業(yè)去哪等。

　　我在分析完競爭對手之后發(fā)現(xiàn)，真房源才是“商業(yè)地產(chǎn)＋互聯(lián)網(wǎng)”的難點和痛點。我們?yōu)槭裁春ε骆溂?，先來看看鏈家怎么做的?br/>
　　130個字段，1000T數(shù)據(jù)，6000萬套房產(chǎn)基本數(shù)據(jù)。房產(chǎn)從業(yè)者或房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)者應(yīng)該大概知道，這幾組數(shù)據(jù)意味著什么。

　　在我看來，就是“重”，像一座大山壓在頭上，但不得不如此，沒有這些重，就不會有“輕”。

　　130個字段是鏈家對一套房的描述，鏈家之所以走到今天，之所以為業(yè)界惶恐，從這些數(shù)據(jù)背后的故事完全可以體會。

　　字段是房產(chǎn)網(wǎng)站用來描述一座房屋ID的術(shù)語，可以理解為商品的說明書，我們?nèi)コ匈I一般的消費品，拿食物來說，會有品名、類別、配料、產(chǎn)品標(biāo)準號、保質(zhì)期、凈含量、食用方法、保存方法、生產(chǎn)日期、產(chǎn)地、制造商、地址、總經(jīng)銷、食品生產(chǎn)許可證編號等不超過20個的說明。這就是描述一個食品所需的字段，而房產(chǎn)要比一般消費品更為復(fù)雜，20多個字段能描述清楚的產(chǎn)品放在一套房子面前就完全不管用了。

　　搜房網(wǎng)、搜狐焦點、樂居等房產(chǎn)網(wǎng)站對于一個戶型的字段描述在100左右，大類基本囊括了基本信息、位置信息、銷售信息、價格信息、配套信息、樓盤動態(tài)、圖片信息、樓棟信息、戶型信息、房源管理等大類字段。細分下來僅基本信息就又包括了樓盤名稱、樓盤別名、校正樓盤名、關(guān)聯(lián)樓盤、樓盤位置、樓棟總數(shù)、地圖位置、物業(yè)類型、物業(yè)公司、物業(yè)費、產(chǎn)權(quán)年限、占地面積、容積率、建成年代、項目特色、建筑面積、綠化率、樓盤簡介、建筑形式、裝修情況、公共裝修狀況、裝修標(biāo)準、總戶數(shù)、樓座展示、品牌名稱、投資商、物業(yè)公司、開發(fā)商等近三十個字段。

　　而鏈家竟然用了130個字段來描述一個樓盤。而數(shù)據(jù)收集工作意味著，一個線下人員收集一個樓盤信息至少要填寫130個字段，光從一個房源數(shù)據(jù)獲取的勞動力成本算，就夠重的了。而鏈家這個工作靠什么完成的？全靠人，“鏈家從2008年左右靠人去數(shù)，目前全國大概數(shù)了6000萬套住宅的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)是完全真實的。在數(shù)據(jù)里面，大概有1000T的數(shù)據(jù)，不管是基本的地理信息，還是交易的信息，用130多個字段來去定義每一套物業(yè)?！?br/>
　　收集數(shù)據(jù)的工作進行了一年之后，鏈家才敢提“真房源”的口號。

　　2.房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)第二重：承受不起的勞動力

　　那么商業(yè)地產(chǎn)想要做在線選址的生意，遇到的問題是一樣的。即使不需要130個字段去定義，一個寫字樓至少也要幾十個字段才能給正在選址的創(chuàng)業(yè)者門一個基本的信息展示。而在中國，既沒有美國的MLS，也沒有澳大利亞的REA，這些數(shù)據(jù)的獲取靠什么？靠跑。

　　左暉也不傻，如果能購買或接入第三方數(shù)據(jù)，誰也不會用這個笨辦法。他試過，“北京到底有多少棟樓、多少個社區(qū)呢，后來發(fā)現(xiàn)根本找不著。這樣非?；A(chǔ)的信息，在中國今天的環(huán)境下是沒有的。我們跟建委、跟查水電的去協(xié)調(diào)，后來發(fā)現(xiàn)都沒有辦法。”商業(yè)地產(chǎn)同理，也沒有基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)服務(wù)，房產(chǎn)細分行業(yè)的任何垂直創(chuàng)業(yè)，都需要大量的人員集中時間去“掃樓”，又或者專人長時間去掃樓。而這涉及到兩方面的成本，或者付出人力成本，或者時間成本。

　　燒錢，燒不起；

　　時間，時間等不起，養(yǎng)人，人養(yǎng)不起。房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)的人員投入太重，重到?jīng)]有資本陪著玩不起。

　　那么目前點點租們怎么做的？為“潛入敵部”掌握一手信息，筆者曾偽裝成創(chuàng)業(yè)者打過趕集好租和點點租的400電話測試過。趕集好租起家北京，對北京的辦公寫字樓數(shù)據(jù)掌握相對詳實，他們采取和線下的中介合作，趕集好租提供的房源信息并不符合我的要求，于是對方推薦了一些遠郊的寫字樓。之后沒幾天就有幾家不同中介公司打來電話詢問租寫字樓的事情。點點租可以說是商業(yè)地產(chǎn)在線選址平臺里做的最早也最互聯(lián)網(wǎng)的一家平臺。早在2014年，點點租對外就宣稱在深圳當(dāng)?shù)孛吭碌某山活~過億。這隨不失為一個解決“重”模式的方法，但本質(zhì)上與“互聯(lián)網(wǎng)思維”提升效率的初衷相悖，創(chuàng)新則更無從談起。

　　3.房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)第三重：承受不起的實時化

　　在做項目期間，有不少創(chuàng)業(yè)者找到我讓推薦寫字樓，由于當(dāng)時產(chǎn)品沒有上線，我們當(dāng)時是直接開給客戶一個選址方案。相當(dāng)于符合客戶要求的那部分數(shù)據(jù)，我們先在后臺做篩選之后，給到客戶一個涵蓋租金、地段、配套、優(yōu)惠政策等20個字段左右的意向選址方案。當(dāng)通過小范圍口碑傳播前來咨詢的客戶多了起來之后，我們明顯發(fā)現(xiàn)，之前通過數(shù)據(jù)收集以及掃樓得來的數(shù)據(jù)根本跟不上市場的變化。這個時候，最大的問題——“真房源”問題暴露了出來。

　　商業(yè)地產(chǎn)在線租賃與住宅還有區(qū)別，雖然比起買房，商業(yè)地產(chǎn)更低頻，基數(shù)更小，但這幾年“雙創(chuàng)”帶動的熱潮對寫字樓市場的影響是巨大的。以前經(jīng)營穩(wěn)定的企業(yè)短期之內(nèi)選定不會更換辦公地址，但近幾年的中小企業(yè)，變數(shù)太大?；蛘吣玫饺谫Y招人擴張，馬上需要換地方，或者經(jīng)營一年半載就直接死掉的，都不在少數(shù)。這個變量讓從前低頻的寫字樓租賃市場熱鬧起來，對于一個樓盤的字段描述就不是一次性的工作。這個垂直行業(yè)面臨著比真房源更難搞定的問題，就是實時性。

　　租金跟著市場在浮動，租戶甚至分割出租的面積都在跟著市場快速浮動。如果沒有一款由業(yè)主（寫字樓物業(yè)管理）實時更新的系統(tǒng)軟件與平臺對接，那么要做到實時化，需要投入的就是人力。不管是打電話也好，還是親自掃樓也好，都太重。而如果依靠人力去解決實時化的問題，那么房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)就純粹成了，為了創(chuàng)業(yè)而創(chuàng)業(yè)給自己看得一場秀。我同絕大部分的房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)者一樣，都是為了解決行業(yè)存在的問題而投身的。當(dāng)意識到僅僅依靠互聯(lián)網(wǎng)、技術(shù)、解決方案并沒有“改變世界”一點點，那么這樣的創(chuàng)業(yè)是沒有意義的。

　　4.房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)第四重：承受不起的利益糾葛

　　重歸重，上述的這些問題都可以通過人力投入解決。還沒提到的行業(yè)利益，是一個想用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改變行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者更難承受的一份重。一般來說，寫字樓業(yè)主和線下中介之間是有“回扣”，因為有這層利益在，商業(yè)地產(chǎn)O2O在線選址平臺的“真房源”和“實時化”就遇到了“攔路虎”。

　　在線選址平臺本意上是要“去中介”的，至少在信息獲取這個步驟是“去中介”的。然而既有的行業(yè)利益必然是會抵制這種在信息上的“去中介”。

　　因為信息恰恰是成交的入口，信息流向哪里，也意味著成交和傭金往哪個方向去。同類在線選址平臺被投資人質(zhì)疑為“新中介”?！澳銈冞@不就是搶了傳統(tǒng)中介的生意，你們自己利用信息賺傭金嗎？”誠然，不管主動還是被動“搶蛋糕”的，終究會被山頭上原有的主人當(dāng)成“土匪”，不管你用什么說辭，“互聯(lián)網(wǎng)＋”也好，“智能化”也好。

　　山頭的主人能做的就是結(jié)盟將信息捂在自己的口袋，讓你連“動手”的機會都沒有。而這份重，作為一心想要用互聯(lián)網(wǎng)智能化選址的創(chuàng)業(yè)團隊來說，就是相當(dāng)?shù)摹安欢小薄?br/>
　　5.房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)第五重：承受不起的線下服務(wù)

　　在初開始，我們個性化定制的選址方案獲得早起客戶的認可，還沒將盈利提上議程，客戶就主動詢問了服務(wù)費用。也是因為去年創(chuàng)業(yè)鼓吹的免費思維的聒噪，我們一一拒絕了向客戶索取服務(wù)費，希望通過口碑傳播先積攢客戶。如今想明白之后，才明白過來，不管如何都要有一套可行的盈利方案，至少養(yǎng)活團隊，至少不用指著投資人。

　　接下來，我們遇到了最棘手的問題?？蛻舾鶕?jù)我們的選址方案看中了幾個意向的寫字樓，希望我們做后續(xù)的線下服務(wù)，直接幫忙對接寫字樓的負責(zé)人。那個階段選址客戶基本都是獲得天使到A輪的團隊創(chuàng)始人或聯(lián)合創(chuàng)始人。他們不想跟中介打交道，也不想一家家跑寫字樓物業(yè)。而他們在線下找中介時，中介或者不做寫字樓租賃，或者坑蒙拐騙的居多。有不少創(chuàng)始人在自己的朋友圈痛訴了過程當(dāng)中的各種遭遇，憤憤不平，期盼著誘人通過互聯(lián)網(wǎng)的手段來革了傳統(tǒng)寫字樓租賃的命。我們當(dāng)時想做的確實是這樣點事。

　　但是，說到線下服務(wù)，我們有準備，但準備但并不那么及時。當(dāng)時創(chuàng)業(yè)團隊的人數(shù)并不多，某一周認可我們的選址方案并希望我們跟進后續(xù)簽約的客戶達到一天一家。那個階段我們的人員投入大多數(shù)放在了線上，致力于解決實時和智能選址的功能實現(xiàn)。做線下服務(wù)從一開始也沒打算自己做，但客戶選址服務(wù)只做前半段，似乎也說不過去。于是幫客戶直接對接了寫字樓業(yè)戶之后，我開始考慮線下服務(wù)的事。

　　6.房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)第五重：承受不起的輕資產(chǎn)

　　當(dāng)初我們幾個BAT經(jīng)驗出來的合伙人本來打算做一家中國的“42floor”。42floor是美國一家為創(chuàng)業(yè)租辦公室的線上平臺，從2012年創(chuàng)業(yè)至今，總共14個人，非常輕。他們也沒想要革傳統(tǒng)中介的命，就是單純想讓租客清晰地在網(wǎng)上看到各種房源的信息，而他們盈利的方式是依靠一些像Turnstone這樣的辦公家具生產(chǎn)供應(yīng)商的線上網(wǎng)店。

　　如果用當(dāng)下比較流行的來說，就是“羊毛出在豬身上”，雖然這個說法早已被驗證是不可行的。

　　當(dāng)初我們只想做一個十幾人團隊的項目，不想做重，但當(dāng)事情跟O2O扯上關(guān)系后，想輕都輕不了。O2O中非常重要的一部分就是線下那個O，線上線下都做，那么就要求線下服務(wù)團隊建設(shè)不可少。一旦線下也包攬過來，需要有專車接送，有專人服務(wù)，和傳統(tǒng)的中介沒有任何區(qū)別。而對于一個初創(chuàng)團隊來說，養(yǎng)一只線下團隊的成本也不低。而去哪里招到合適的人，培養(yǎng)合適的人，都是大大的難題。顯然這也是鏈家左暉的難題。而一旦線下要做服務(wù)，那么就意味著我們不僅跟傳統(tǒng)中介宣戰(zhàn)了，也意味著我們跟以戴德梁行為例的專門從事高端企業(yè)選址服務(wù)的機構(gòu)宣戰(zhàn)了。宣戰(zhàn)的資格夠不夠，PK都的底氣有沒有？這都是壓在我心頭的一塊大石頭。

　　7.是不是只要有錢就能解決呢？

　　如果錢能解決上述這幾重，我想我不會輕易放棄這個項目。鏈家用人力解決了真房源，而服務(wù)人員的解決方案還在驗證等路上。從鏈家內(nèi)部人員處獲得消息，鏈家現(xiàn)在連北大畢業(yè)的學(xué)生都不放過了，用了各種辦法把他們招來做經(jīng)紀人。

　　如果有一天鏈家心情一好，看上了這塊垂直領(lǐng)域的蛋糕，我們?nèi)绾闻c北大出身的這一批“中介人員”對抗？好在左暉眼里并未把這塊蛋糕的邊角料放在心上，左暉一心想要打造“住”的入口，這個入口暫時還不包括創(chuàng)業(yè)者。

　　房產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)公司，房產(chǎn)高端從業(yè)人才，如果行業(yè)里面沒有這兩大產(chǎn)業(yè)形成，那么我們的項目即便當(dāng)時接受了投資人的錢，在花光投資人的錢之前，模式之重就足夠拖垮這個項目。

　　那么，我錯在哪里？我錯在從一開始就不具備“輕資產(chǎn)”的基礎(chǔ)。萬達董事長王健林年終發(fā)表了明年的發(fā)展方向，要忘輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，要靠收租金盈利。萬達可以談輕資產(chǎn)，可以談轉(zhuǎn)型?！拜p資產(chǎn)”一定是先“重”才有辦法做“輕”的。如果沒有線下實體的支撐，如果沒有成千上萬的萬達廣場支撐，萬達談“輕資產(chǎn)”根本無從談起。鏈家一樣，左暉一直對線下門店和經(jīng)紀人都“重模式”所累，但如果沒有這些線下的重資產(chǎn)，鏈家就不會成為今天的鏈家，左暉也不需要思考什么“輕資產(chǎn)”。

　　8.房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)第七重：承受不起的“夢想”

　　于我們也是一樣，沒有線下基石，從一開始做“輕”就是有問題的。如果從一開始我們想做的是個網(wǎng)站，而不是O2O，不想改變世界，那么可以“輕”。無奈，房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)者們，總有大大的夢想。

　　而作為典型的2015年“跟風(fēng)”創(chuàng)業(yè)者，那些迷惑雙眼的O2O，跑會，融資，路演，我們可以說一個也沒拉下。如今回頭想想，我們只是體驗了一把創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)本質(zhì)還是門生意，而成為一個生意人。

　　成功人士把創(chuàng)業(yè)當(dāng)生意，而我們當(dāng)初大概還是為了“過把癮”。所以，敗了，認了。