鶴崗房?jī)r(jià)真相：沒想象的那么低！未來也會(huì)漲！

和此前丹東一樣，近期東北鶴崗也被炒作起來，但這種炒作顯然是有點(diǎn)哭笑不得的。過去丹東受益于朝韓關(guān)系改善，房?jī)r(jià)被炒作，這可以理解。但鶴崗之所以受關(guān)注，居然是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太便宜。所謂“兩萬(wàn)元買一套房”的說法，雖然是一種調(diào)侃，但也確實(shí)值得大家的反思和分析。

一、鶴崗房?jī)r(jià)沒想象的那么低

此次鶴崗房?jī)r(jià)的事件，其實(shí)是源于微信朋友圈的一個(gè)圖片。該圖片顯示，在某個(gè)中介門店掛牌的房源中，個(gè)別房源的總價(jià)大概是兩萬(wàn)，這里需要強(qiáng)調(diào)的是，該價(jià)格是總價(jià)，而不是單價(jià)。而在這期間，國(guó)家發(fā)改委正好發(fā)布了一個(gè)新政策，即《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》。該政策首次提出“收縮型城市”的概念，這很容易讓大家聯(lián)想到鶴崗。如此一來，鶴崗低房?jī)r(jià)的事件就被發(fā)酵了。

當(dāng)然這個(gè)事件后，當(dāng)?shù)卣步o出了比較客觀的情況說明，即認(rèn)為此類房源總價(jià)低，其實(shí)是個(gè)別房源，不具有代表性。而全市的房?jī)r(jià)總體上是健康合理的。從實(shí)際情況看，類似“兩萬(wàn)元買一套房”的說法也比較夸張，對(duì)于一些意向購(gòu)房客戶來說，類似說法沒有太多參考價(jià)值。從具體的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，目前鶴崗房屋均價(jià)也在3000元以上的水平。而一些過低房?jī)r(jià)的項(xiàng)目，普遍是老破小的房子。而且部分可能產(chǎn)權(quán)不清晰，部分則是常年失修，缺乏流通的價(jià)值，價(jià)格方面自然是比較疲軟的。

當(dāng)然反過來看鶴崗房?jī)r(jià)，我們又需要認(rèn)識(shí)到，看似房?jī)r(jià)便宜，其實(shí)也不便宜。所謂市場(chǎng)化定價(jià)的道理，便宜的房子自然是有缺陷的。而且從鶴崗來說，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)不多，收入水平也不高，若是從房?jī)r(jià)收入比等角度看，不見得非常低。通俗來說，即便是房?jī)r(jià)如此便宜的城市，也不一定意味著人人都買得起房子。

二、哪些城市和鶴崗類似

鶴崗的案例當(dāng)然也可以積極被研究。從城市分類的角度看，我們需要研究，哪些城市的房?jī)r(jià)容易上漲，哪些則容易下跌等。尤其是可以站在鶴崗的角度，看看全國(guó)有哪些城市和它是類似的。

觀察這幾年樓市周期，我們可以看出，三四線城市中房?jī)r(jià)明顯上漲的，普遍是經(jīng)濟(jì)條件好的城市。過去是東部城市，而現(xiàn)在則是中部和西部城市。比如說浙江嘉興，其實(shí)過去幾年也是房?jī)r(jià)不漲的。很多購(gòu)房者過去投資嘉興，信心很大，認(rèn)為其靠近上海，具有較好的投資價(jià)值。但投資了以后卻發(fā)現(xiàn)，其房?jī)r(jià)根本不漲。但到了2015年開始，嘉興房?jī)r(jià)就突然快速上漲。類似城市案例說明，確實(shí)存在部分城市房?jī)r(jià)是“先蟄伏后反彈”的特征。此類城市有很多，包括無錫、新鄉(xiāng)、遵義等。

而不上漲的城市，或者說房?jī)r(jià)相對(duì)便宜的城市，普遍和人口產(chǎn)業(yè)條件不佳有關(guān)，基本上是人口外流多、經(jīng)濟(jì)落后的城市。類似城市在幾個(gè)區(qū)域比較明顯，包括東北、山西、西北等。類似城市之所以不漲，其實(shí)是因?yàn)槌鞘邪l(fā)展出現(xiàn)了空心化的問題，即產(chǎn)業(yè)和人口都空心化了。往往很多資源枯竭型城市，或者部分是過于偏遠(yuǎn)的城市，都有類似特征。此類城市購(gòu)房需求不足，年輕人都到外就業(yè)，本地購(gòu)房的需求明顯不足。很多待交易的房屋是老破小的二手房，本身交易的性價(jià)比是不高的。類似城市的房屋均價(jià)普遍在3000元左右。當(dāng)然補(bǔ)充一點(diǎn)，好一點(diǎn)的房型，也基本上要5000元以上的水平了。

三、鶴崗房?jī)r(jià)未來也會(huì)漲

鶴崗房?jī)r(jià)很便宜，但未來是否也會(huì)大漲？這個(gè)問題也是值得研究的。實(shí)際上，判斷一個(gè)城市房?jī)r(jià)漲不漲，可以看下中介門店數(shù)量。這是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)判斷，但也有一定的邏輯。一般來說，中介門店多的地段，往往是房屋交易比較活躍的地段，房?jī)r(jià)容易上漲。而對(duì)于一些房?jī)r(jià)便宜的城市，中介門店不多，房屋買賣和價(jià)格都是比較頹廢的。

另一個(gè)經(jīng)驗(yàn)判斷是，房?jī)r(jià)便宜的地方，往往“牛皮癬”的廣告也非常多。類似地方有兩個(gè)特點(diǎn)。第一、中介門店設(shè)置少，房東出租或出售房屋基本靠小廣告，同時(shí)以出租為主，轉(zhuǎn)讓很困難。第二、類似房屋比較陳舊，環(huán)境很差，而且入住的人員非常復(fù)雜，沿途貼滿了密密麻麻的小廣告，治安管理比較落后。除非此類區(qū)域有棚改計(jì)劃或?qū)W區(qū)，否則房屋簡(jiǎn)單出租不難，但出售就很困難，換而言之，類似房屋價(jià)格基本上是多年不漲的。

當(dāng)然，普遍來說，房?jī)r(jià)都是漲易跌難。任何城市的房?jī)r(jià)都有生命周期，現(xiàn)在不漲不代表永遠(yuǎn)不漲。最典型的城市就是長(zhǎng)沙。過去很多人認(rèn)為，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)很便宜、不上漲，不值得投資。但是這兩年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)也快速上漲，甚至漲幅超過了很多省會(huì)城市。類似上漲也帶動(dòng)了周邊部分城市的房?jī)r(jià)，如株洲。所以對(duì)于鶴崗來說，單純看房?jī)r(jià)，其實(shí)未來也還是會(huì)上漲的。尤其是其基數(shù)比較低，所以漲幅甚至可以超過其他城市。