上海樓市調(diào)控再加碼，市場(chǎng)會(huì)如何反映？

　　上海樓市調(diào)控再加碼，市場(chǎng)會(huì)如何反映？年初上海樓市的瘋狂，讓上海市政府不得不出臺(tái)325樓市調(diào)控政策。由于這些房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒(méi)有真正觸及到這一輪房?jī)r(jià)上漲的要害，盡管325樓市調(diào)控政策出臺(tái)之后，上海樓市房?jī)r(jià)上漲的瘋狂有所收斂，但是無(wú)論是樓市的住房投資者還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為，上海市政府并不想真正的調(diào)控樓市，也不想讓上海的房?jī)r(jià)下跌。在這樣的市場(chǎng)預(yù)期下，這必然會(huì)導(dǎo)致上海樓市的高燒不退，地王頻現(xiàn)，比如上個(gè)星期，融信以110.1億元拿下上海靜安地塊，創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上“最貴地王”記錄。

　　面對(duì)上海樓市的這種局勢(shì)，不僅與中央政府強(qiáng)調(diào)下半年抑制資產(chǎn)泡沫的要求背道而馳，更是讓廣大民眾怨聲載道，整個(gè)城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重下降。在這種情況下，據(jù)報(bào)道，上海政府正在醞釀再次推出房地產(chǎn)的調(diào)控政策。外電報(bào)道，繼一周內(nèi)政府中止出讓4塊住宅用地后，上海政府還將召開(kāi)會(huì)議，準(zhǔn)備從住房信貸及土地兩大方面入手，出臺(tái)抑制近期上漲的樓價(jià)和地價(jià)的政策。

　　據(jù)彭博社引述消息人士指出，上海市政府將在近期舉行會(huì)議，考慮調(diào)整土地和住房政策，政策包括收緊銀行貸款政策，以控制土地融資；同時(shí)考慮調(diào)整購(gòu)買住房貸款政策，比如，首套住房首付款由30%提高至50%，以及凡有貸款記錄的，不管首套還是二套，首付比例提高至70%等。

　　目前這些信息只是流傳，至于上海市的房地產(chǎn)調(diào)控政策在什么出臺(tái)目前還是未知數(shù)，但是按照目前所獲得的信息，上海市政府已經(jīng)看到這一輪樓市價(jià)格上漲的核心問(wèn)題所在。即上半年這一輪上海樓市或全國(guó)樓市的價(jià)格瘋狂上漲，基本上是央行2014年的930文件及2015年的530文件全面鼓勵(lì)持有更多住房的居民利用銀行高杠桿低利率涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作的結(jié)果。如果上海再出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，把重點(diǎn)放在全面的降低融資杠桿上（這里利率沒(méi)有動(dòng)，重點(diǎn)是提高首付比例和降低融資杠桿），重點(diǎn)放在限制持有住房者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)核心問(wèn)題上，并且讓這個(gè)政策堅(jiān)持下來(lái)，那么上海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就可能開(kāi)始了。

　　因?yàn)?，在今年房?jī)r(jià)上漲之后，讓購(gòu)買住房的融資杠桿全面降低，有能力進(jìn)入市場(chǎng)的購(gòu)買者就會(huì)越來(lái)越少。而且第二套住房“認(rèn)房又認(rèn)貸”，更是把銀行認(rèn)為有能力購(gòu)買及風(fēng)險(xiǎn)低的住房購(gòu)買限制在市場(chǎng)之外。當(dāng)預(yù)期進(jìn)入的更多住房購(gòu)買者因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)無(wú)能力或預(yù)期房?jī)r(jià)下跌沒(méi)有意愿進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，住房的銷售立即萎縮，即使按揭貸款利率沒(méi)有下降也是如此。因?yàn)椋诋?dāng)前的高房?jī)r(jià)下，只有這些持有更多住房的購(gòu)買者有意愿及能力進(jìn)入住房市場(chǎng)，而現(xiàn)在出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策則把他們阻擋在市場(chǎng)之外。

　　同時(shí)如果這些政策出臺(tái)，盡管住房銷售會(huì)急劇下降，但是已經(jīng)購(gòu)買住房的投機(jī)炒作者并不會(huì)立即降價(jià)出手，而是會(huì)觀望市場(chǎng)變化，尤其以他們過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)會(huì)認(rèn)為政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)下降。在這種情況下，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)出現(xiàn)僵持局面持續(xù)一段時(shí)間，但如果出臺(tái)政策不改變，這些已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)的住房投機(jī)者，特別是今年高房?jī)r(jià)時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)的住房投機(jī)者，他們焦慮與擔(dān)心則在不斷地累積，因?yàn)?，不僅他們每月要償付沉重的住房按揭貸款，而且他們還在擔(dān)心自己手中所持有的住房?jī)r(jià)格隨時(shí)可能崩盤。如果這種焦慮與不安一旦接近臨界點(diǎn)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦慮與不安很容易導(dǎo)致如股市那樣的住房拋售潮。特別這種住房拋售潮國(guó)人從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)時(shí)，這種住房拋售潮給房?jī)r(jià)瘋狂進(jìn)入時(shí)的住房持有者所帶的影響與沖擊是誰(shuí)也預(yù)料到的。

　　正因?yàn)楫?dāng)前中國(guó)一線城市或其他城市的房地產(chǎn)泡沫是如何破滅，是誰(shuí)也無(wú)法預(yù)料到的，也正是這種中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅不可預(yù)料性，更是可能增加對(duì)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅的沖擊力度。這點(diǎn)從中國(guó)股市2008年及2015年的兩次崩塌的情景就能夠窺視到市場(chǎng)如何恐慌所在。

　　更為重要的是，國(guó)人應(yīng)該看到，目前不僅在于上海市政府正在計(jì)劃全面降低購(gòu)買住房者的融資杠桿，更在于今年上半年推動(dòng)國(guó)內(nèi)許多城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲融資工具P2P網(wǎng)絡(luò)金融監(jiān)管政策全面落地。8月24日中國(guó)銀監(jiān)會(huì)正式公布《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中心機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)管理暫行辦法（評(píng)估稿）》，該文件給19條禁令，今年上半年各地推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的“首付貸”將全面的禁止，從而也把不少住房投機(jī)炒作者變著法子以高融資杠桿涌入房地產(chǎn)的又一扇門堵上了。各種各樣的“首付貸”全面禁止，它同樣限制更多的住房投資者進(jìn)入。這樣更多是加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)“去杠桿化”，也將更加導(dǎo)致住房銷售突然萎縮。在這種情況下，再調(diào)控后的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走向哪里，正增加更多的不確定性。而這種不確定性，會(huì)讓住房投機(jī)者沒(méi)有意愿也沒(méi)有能力再進(jìn)入住房市場(chǎng)。而這種情況出現(xiàn)將給市場(chǎng)帶來(lái)巨大的沖擊。

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