青客公寓率先邁出赴美上市IPO，能打破長(zhǎng)租公寓魔咒嗎？

　　搶在蛋殼、自如之前，青客公寓率先邁出赴美上市第一步，預(yù)計(jì)在11月5日將以"QK"為股票代于在納斯達(dá)克掛牌上市，成為國(guó)內(nèi)首家在海外遞交招股說明書的長(zhǎng)租公寓企業(yè)。

　　11月2日，距離上市僅4天，站長(zhǎng)資源平臺(tái)長(zhǎng)租公寓服務(wù)商"青客公寓"再次更新了其向美國(guó)證券交易委員會(huì)遞交的F-1招股文件。而這次更新，有一點(diǎn)值得注意——青客公寓選擇將這次IPO的發(fā)行規(guī)模從此前的520萬股ADS下調(diào)近一半至270萬股ADS。也就是說，以每股ADS 17至19美元的發(fā)行區(qū)間計(jì)算，青客公寓的最高募資金額，將從此前的近1億美元減少至約5000萬美元。

　　還未正式上市，就已經(jīng)將目標(biāo)下調(diào)一半，這番舉動(dòng)讓青客公寓看起來對(duì)于赴美上市似乎信心不足。

　　實(shí)際上，根據(jù)其招股書顯示，青客公寓仍處于巨額虧損狀態(tài)，選擇上市，也是為了補(bǔ)足資金。國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，大多走的都是燒錢擴(kuò)張模式，陷入持續(xù)巨額虧損、盈利困難的魔咒。此次青客上市，究竟能否打破長(zhǎng)租公寓的行業(yè)怪圈呢？

　　想為千萬青年人才解決住房問題，青客公寓成行業(yè)領(lǐng)跑者

　　根據(jù)資料顯示，青客公寓2012年成立于上海，"青客"寓意"青年客人"，定位為地鐵邊、租得起、有管家的青年公寓，立志為1000萬青年人才解決住房問題。

　　青客赴美IPO，長(zhǎng)租公寓魔咒會(huì)被打破嗎？

　　自2012年成立后，青客公寓很快拿到了紐信創(chuàng)投的天使投資，并且隨后還拿到達(dá)晨、賽富、凱欣資本等機(jī)構(gòu)的融資，到2018年C輪融資完成，青客公寓四輪股權(quán)融資總規(guī)模已經(jīng)超過了一億美元。這些融資數(shù)據(jù)足以說明，青客公寓這幾年的發(fā)展勢(shì)頭迅猛，資本市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)租公寓這一塊也還是比較看好。

　　招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓運(yùn)營(yíng)覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京6座城市的總計(jì)96854間房間，復(fù)合年增長(zhǎng)率為114.4%，其中，上海為主要市場(chǎng)，擁有超過6萬間房源。擁有如此之多的房源背后，可能是青客公寓燒掉幾億資金之后的結(jié)果。

　　通過跑馬圈地，以高價(jià)大量租賃個(gè)人業(yè)主的閑置房源，精心設(shè)計(jì)裝修后出租給青年白領(lǐng)，大部分房子都按照原有房間數(shù)出租，同時(shí)也會(huì)對(duì)部分面積較大的客廳隔成房間，也就是我們所說的"改造房"，打造一個(gè)"N+1"模式。

　　有人說，青客公寓實(shí)際上就是一個(gè)"二房東"的身份，把業(yè)主的房子長(zhǎng)租下來，改造后再轉(zhuǎn)手租給租客。那么這個(gè)"二房東"究竟有沒有把房子都租出去呢？

　　根據(jù)灼識(shí)咨詢的報(bào)告，就總租賃房間價(jià)值和數(shù)量計(jì)算，青客公寓為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的第三位；同時(shí)，國(guó)內(nèi)約80%的租客都希望租賃月租金小于2000元的房間，如果以此類房間數(shù)量來計(jì)算，那么青客公寓位居行列第一。此外，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%，同樣為行業(yè)最高。

　　經(jīng)過早期粗放式發(fā)展之后，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域迎來大洗牌，一大批不具備精細(xì)運(yùn)營(yíng)能力的長(zhǎng)租公寓倒下。今年以來，杭州"中擇房地產(chǎn)"、樂伽公寓、君創(chuàng)公寓、、德寓公寓、國(guó)暢公寓、誠(chéng)客快租等多家中小型長(zhǎng)租公寓接連被曝拖欠房東租金，資金鏈斷裂。據(jù)房東東信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)38家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)嚴(yán)重經(jīng)營(yíng)問題，今年下半年，公寓爆倉(cāng)數(shù)量陡增。

　　在這樣的背景下，青客公寓還能做到行業(yè)最高出租率，并且將成為國(guó)內(nèi)海外長(zhǎng)租公寓第一股，確實(shí)具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)。但同時(shí)，這也說明，消費(fèi)者對(duì)于長(zhǎng)租公寓還是存在一定的市場(chǎng)需求。

　　傳統(tǒng)租房痛點(diǎn)多，品質(zhì)化長(zhǎng)租公寓成"寵兒"

　　一般來說，畢業(yè)季也是租房高峰季。根據(jù)教育部發(fā)布的消息，2019年應(yīng)屆高校畢業(yè)生達(dá)到834萬人，規(guī)模再創(chuàng)下新高。這其中，大部分畢業(yè)生都面臨著畢業(yè)租房的問題。

　　長(zhǎng)期以來，國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)的供給主體以個(gè)人出租為主，規(guī)范化和專業(yè)化服務(wù)缺失，很大程度上制約了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。租房流程復(fù)雜、參與角色多、租客的時(shí)間成本投入大，額外支出多，房源的質(zhì)量也沒法保障，更別提入住后的管理、維修等。這些，都是傳統(tǒng)住房模式存在的弊端。

　　但是，機(jī)構(gòu)化的長(zhǎng)租公寓行業(yè)出現(xiàn)并且發(fā)展迅速，通過提供專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，一定程度上解決了，以個(gè)人業(yè)主出租為主的住房租賃供應(yīng)模式中，長(zhǎng)期存在的戶型、產(chǎn)品、服務(wù)"錯(cuò)配"問題。比如在看房階段，租客就省下了不少精力?，F(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)幾乎都開發(fā)有"線上租房系統(tǒng)"，可以根據(jù)租客需求智能推薦房源，并且展示的圖片基本真實(shí)，租客直接點(diǎn)開房源頁(yè)面，就能完成租賃。

　　同時(shí)，在產(chǎn)品方面，長(zhǎng)租公寓設(shè)施齊全，租客可以拎包入住。像青客公寓這種平臺(tái)，房源都是經(jīng)過統(tǒng)一管理，進(jìn)行了品質(zhì)升級(jí)，配齊了品牌的家具家電，還提供包括服務(wù)管家、保潔、維修、客服等租后服務(wù)，租客不用擔(dān)心入住之后的一系列"售后"問題。

　　從市場(chǎng)情況上來看，裝修時(shí)尚、強(qiáng)調(diào)社區(qū)文化、管理更人性化的長(zhǎng)租公寓，的確受到了90后為主的租客群體追捧。品牌長(zhǎng)租公寓注重設(shè)計(jì)感的大單間、公區(qū)服務(wù)和社群體驗(yàn)，契合了青年群體的租住需求。除了提供高品質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)和滿足社交化需求外，租客的安全問題也得到了保障。

　　在租客安全上，青客公寓首先對(duì)租客就會(huì)進(jìn)行篩選，以高學(xué)歷、固定工作、穩(wěn)定收入為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)租客進(jìn)行信用評(píng)估、資料審查。每個(gè)租客在入住前須提交個(gè)人身份證，統(tǒng)一輸入公司租房信息系統(tǒng)，做到人房信息一一對(duì)應(yīng)，如果租客更換，信息系統(tǒng)將在24小時(shí)內(nèi)更新數(shù)據(jù)，確保人房信息準(zhǔn)確無誤。

　　可以說，對(duì)于20-35歲的城市青年租客而言，長(zhǎng)租公寓會(huì)是他們最具性價(jià)比的選擇，價(jià)格低、裝修潮、地鐵近、夠安全，這些，都是租客選擇長(zhǎng)租公寓的理由。而根據(jù)獨(dú)角獸早知道所報(bào)道的數(shù)據(jù)，2020年國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)2.71萬億，但是長(zhǎng)租市場(chǎng)在租房市場(chǎng)的滲透率卻還不到10%。

　　如今青客、蛋殼、自如等領(lǐng)域內(nèi)頭部企業(yè)紛紛尋求上市，也是長(zhǎng)租公寓行業(yè)內(nèi)資本涌動(dòng)的表現(xiàn)——僅2017年就有20家長(zhǎng)租品牌公寓完成融資，金額突破418億，數(shù)據(jù)不多，卻足夠讓資本眼紅。

　　燒錢擴(kuò)張卻巨額虧損，青客公寓未來挑戰(zhàn)重重

　　雖然市場(chǎng)空間廣闊，租客需求也在，但是目前整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展困境卻不容忽視。

　　青客赴美IPO，長(zhǎng)租公寓魔咒會(huì)被打破嗎？

　　首先就是巨額虧損問題，根據(jù)招股書數(shù)據(jù)顯示，財(cái)務(wù)方面，青客公寓2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.90億元，較2017年的5.23億元增長(zhǎng)70.3%，但同時(shí)凈虧損金額也較2017年的2.45億元進(jìn)一步擴(kuò)大至4.99億元；截至2019年6月30日止9個(gè)月，青客公寓的營(yíng)業(yè)收入為8.98億元，同比增長(zhǎng)51.4%；凈虧損則為3.73億元，2018年同期為3.24億元。

　　巨額虧損跟青客公寓瘋狂擴(kuò)張，收購(gòu)房源不無關(guān)系，高價(jià)掠奪市場(chǎng)閑置房源，然后進(jìn)行裝修改造——2018年，青客公寓對(duì)房源的裝修，平均每一個(gè)房間需要花費(fèi)2萬元，而依靠單薄的租金差價(jià)來盈利，按照目前的運(yùn)營(yíng)效率，需要6年才能回本。重資本租賃物業(yè)、通過持續(xù)運(yùn)營(yíng)獲得營(yíng)收和利潤(rùn)，再加上大量的技術(shù)、供應(yīng)鏈、管理、折舊等層面的成本，長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)已經(jīng)被被大幅度地?cái)偙　?/p>

　　而青客公寓的收入結(jié)構(gòu)又過度依賴租賃收入，根據(jù)數(shù)據(jù)，2017年租賃收入占比97.35%、2018年租賃收入占比89.55%、截至2019年6月30日止9個(gè)月的占比88.29%，也即是說，青客公寓近9成的收入都是來源與租金收入，至于增值服務(wù)，包括寬帶網(wǎng)絡(luò)、公共事務(wù)、青客優(yōu)選以及房東或租戶的賠償金等所占比例也是寥寥無幾。

　　再一個(gè)就是續(xù)租率問題，截至2019年6月30日止9個(gè)月，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個(gè)月，其中68.3%的合同期間長(zhǎng)于12個(gè)月。不過，在同一時(shí)期內(nèi)，47.3%的租戶在合同到期前就已退租，入住超過1周后停止合同就將被扣除保證金，只有5.1%的租戶選擇了續(xù)租。2018年，每一租戶的平均入住時(shí)間為8.5個(gè)月，截至2019年6月30日止9個(gè)月，每一租戶的平均入住時(shí)間為7.7個(gè)月，不到一年。

　　不到一年的平均租期，近半的租戶退房，個(gè)位數(shù)的續(xù)租率，是長(zhǎng)租公寓共同的尷尬，頻繁換租不僅意味著公寓空置成本、獲客成本增加，也反映出長(zhǎng)租公寓服務(wù)的客戶滿意度尚有較大提升空間。

　　近年，不斷有長(zhǎng)租公寓企業(yè)被"曝雷"，其中杭州樂伽公寓就是一個(gè)典型的案例。頻頻被曝雷的長(zhǎng)租公寓，一個(gè)很嚴(yán)重原因就是"租金貸"——即金融機(jī)構(gòu)向租客貸款，租客按貸款合同還款，金融機(jī)構(gòu)一次性付給長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方租金，長(zhǎng)租公寓向房東支付租金。

　　與大多數(shù)長(zhǎng)租公寓服務(wù)商一樣，青客公寓也選擇同金融機(jī)構(gòu)合作，為租戶提供租金貸服務(wù)，租客可以向金融機(jī)構(gòu)借款以預(yù)付較長(zhǎng)時(shí)間的租金，青客公寓則會(huì)為預(yù)付半年或一年租金的客戶提供5%或10%的折扣，并將該部分預(yù)付租金用于進(jìn)一步的擴(kuò)張和房屋裝修。根據(jù)招股書數(shù)據(jù)，截至2019年6月30日，青客公寓已經(jīng)與11家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了合作，而其租戶的65%均使用了租金貸服務(wù)。

　　長(zhǎng)此以往，"租金貸"模式肯定會(huì)出現(xiàn)問題，一旦沒有資本進(jìn)入，長(zhǎng)租公寓企業(yè)就可能"跑路"，讓租客和房東都陷入被動(dòng)局面。并且，針對(duì)"租金貸"泛濫，各地政府早已相繼出臺(tái)整頓措施，三令五申之下，長(zhǎng)租公寓未來發(fā)展更加不可預(yù)測(cè)。

　　對(duì)于這次上市，青客公寓想要補(bǔ)足資金的目的不言而喻，至于募集資金的用途，青客公寓在招股書中表示，IPO募資到的資金將分別用于擴(kuò)張所覆蓋的公寓和房間數(shù)量、投資于技術(shù)方面和基礎(chǔ)設(shè)施以及用于一般營(yíng)運(yùn)用途。

　　其實(shí)，從某種意義上來說，青客公寓完成的四輪融資雖然總額超過一億美元，但都是風(fēng)投資金，不足以支撐企業(yè)發(fā)展。而這次赴美上市，通過資本上市來借力，這種做法現(xiàn)可以形成比較好的導(dǎo)向，具有積極意義。

　　未來，對(duì)于長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，可能更多還是依靠增值業(yè)務(wù)。畢竟這些長(zhǎng)租公寓平臺(tái)掌握了租客信息、房屋信息等大量數(shù)據(jù)，成為了"流量主"，還能夠準(zhǔn)確獲取租客的生活習(xí)慣。有了數(shù)據(jù)之后，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)可以通過這些數(shù)據(jù)來分析客戶群體，豐富自己的生態(tài)圈，比如拓展廣告業(yè)務(wù)、配套服務(wù)、以及商業(yè)租賃來實(shí)現(xiàn)盈利。

　　瘋狂燒錢之后，回歸理性，做好租賃的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和規(guī)模擴(kuò)張之間的有效平衡，或許，青客公寓還能繼續(xù)作為領(lǐng)跑黑馬一路向前，打破長(zhǎng)租公寓盈利魔咒。